Семейная ипотека снова в центре внимания: ее правила изменятся уже через несколько дней. С 1 февраля 2026 года семьи смогут оформить только один льготный кредит, а оба супруга станут обязательными созаемщиками. Родители и другие родственники не смогут помочь с поручительством, а банки будут строже проверять доходы. Сохранить льготную ставку 6% можно только при рефинансировании комбинированного кредита. Кто от этих нововведений пострадает — молодые пары, семьи с одним ребенком или те, кто купил жилье «на вырост»? Может ли обязательное созаемство стать риском при разводе или потере работы? И не породит ли запрет на сторонних поручителей серые схемы доходов?
Фото: ru.freepik
тестовый баннер под заглавное изображение
С 1 февраля семейная ипотека в России меняет правила игры. Главный принцип — «одна семья — один льготный кредит». Раньше каждый супруг мог получить свой кредит под 6% — теперь только один на всю семью. Если один уже воспользовался правом на льготную ипотеку, второго кредита не будет, пока не погашен первый и не родится новый ребенок.
Важное нововведение — обязательное созаемство супругов. Даже при брачном договоре ипотека теперь оформляется на обоих. Привлекать родителей или других родственников как созаемщиков запрещено. Банки, к слову, ужесточают проверки доходов из-за сокращения государственных компенсаций. Льготная ставка 6% сохранится только при рефинансировании рыночной части комбинированного кредита.
Резкий рост выдачи семейной ипотеки в конце 2025 года объясняет, почему власти спешат ужесточить правила. В декабре 2025-го банки выдали 104 тыс. кредитов на сумму 605 млрд рублей, рекорд за всю историю программы. Доля семейной ипотеки в общем объеме кредитов достигла 75%. Люди стремились успеть оформить льготы до введения новых правил – явно более жестких.
«Изменения повышают требования к заемщикам и фактически меняют логику программы, — говорит Максим Лазовский, глава строительной компании «Дом Лазовского». — Молодые семьи с нестабильным доходом лишены возможности усилить платежеспособность за счет родителей. Обязательное созаемство повышает финансовую ответственность: при разводе или потере работы одного из супругов ситуация может стать критической».
Инвестиционный стратег «Гарда Капитал» Александр Бахтин уточняет: «Больше всего проиграют семьи, планировавшие покупку второй квартиры «на будущее». Молодые пары, взявшие жилье на первого ребенка, теоретически выигрывают, особенно если смогут рефинансировать комбинированный кредит. Но на практике многое зависит от условий банков».
Что касается серых схем доходов, эксперт рынка недвижимости, финансовый аналитик Алексей Кричевский считает, что серьезного ухудшения положения обычных ипотечников не будет. «Помощь родителей в основном заключалась в первом взносе. Платить по кредиту все равно приходится супругам. Но размер первоначального взноса вырастет — банки будут требовать не меньше 30%».
Рефинансирование комбинированных кредитов становится едва ли единственным плюсом новых правил. Если у семьи кредит 15 млн рублей, из которых 12 млн — льготная ставка 6%, а 3 млн — рыночная 20%, можно рефинансировать только рыночную часть. Ставка на льготную часть сохранится, но общие выплаты снизятся не сильно. «Объединить все кредиты и резко снизить платежи не получится», — предупреждает Бахтин.
Экономист, топ-менеджер по финансовым коммуникациям Андрей Лобода предлагает более широкий взгляд на проблему: «Либеральные руководители финансовых органов фактически закрыли программу льготной ипотеки. Россияне не будут кредитоваться ради небольшой квартиры с ипотечной кабалой на десятилетия. Выход есть: развивать индивидуальное жилищное строительство в регионах с нулевыми ставками. Там, где рождается больше детей, люди смогут принять дорогую ипотеку, потому что это реально улучшает их жизнь».
Сейчас рынок недвижимости находится в стадии ожидания. Банки приостанавливают выдачи, семьи торопятся оформить кредиты по старым правилам, а эксперты советуют тщательно планировать бюджет и резервные источники дохода. Новая семейная ипотека — это и шанс, и стресс одновременно. От нее наверняка выиграют некоторые семьи, но многим придется пересмотреть свои планы на жилье и семейный бюджет.
